深圳又有豪宅法拍低于市场价成交了,这次上架拍卖的,是昔日P2P头部平台“资本大佬”的房产。

据阿里法拍平台显示,5月8日,深圳市罗湖区人民法院完成深业上城(北区)西座A单元5806单位的拍卖,该房源引起逾万次围观,但最终只有一人参与竞拍下,以底价成交。

而在该房产的详细信息中,记者注意到,该标的所有权人名为彭钢。熟悉资本市场的人会对彭氏兄弟有所了解,彭钢的弟弟彭铁为小牛资本集团实控人,彭钢本人曾担任小牛系多家公司的法定代表人。据天眼查,彭钢所属小牛资本管理集团,职务为小牛在线APP执行董事、总经理。

如果算上其他持有成本损失会更多

3940.24万,这是彭钢位于深业上城法拍房的最终成交价格。

但仔细观察就会发现,这套房产的评估价格为4925.3万。这意味着,成交价最终比评估价低了985.06万,竞买人以市场价8折成交。从事法拍房工作的业内人士告诉记者,法拍房的起拍价设置低于评估价的,降价幅度一般可达评估价的20%-30%,或者接近评估价,如果一拍流拍,二拍会在一拍的基础上打7-8折。

“起拍价成交的房源并不在少数。”该业内人士告诉记者,对于此类型的大宗交易法拍一般竞争不是特别激烈,甚至部分会经历二拍。

对于房产的竞拍人来说,这应当算是一笔不错的买卖。但是对于彭钢来说,损失的却不止985万。

据阿里法拍公示的该房源的房产信息单(处理)可以看出,该套房源登记日期为2016年4月21日,彼时登记价格为5530.15万,建筑面积为467.19平方米,近11.8万的单价。以此价格测算的情况下,持有该房产6年的时间内,彭钢损失了1589.91万。

另在该不动产登记信息查询结果告知单上显示,该房产在房产登记次日抵押给中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行,被担保主债权数额为2765万元(房产登记价格的50%)。

据网上某从事法拍房的业内人士测算,该套房产2016年4月21日买入,登记价为5530万元,贷款2765万元。契税约166万元,再加上72个月利息为647万元,成本总共6343万元。而如今该房产以3940万元底价成交,这意味着,持有该套房产6年时间,彭钢合计损失了2403万元。如果再算上物业管理费和水电费及维护成本等,损失会更多。

或许不是彭钢进入法拍的最后一套房产

据了解,深业上城在地理位置上位于莲花山公园与笔架山公园之间,有东西两座连廊与两座公园相连。整个项目总建面达120万㎡,包含公寓、写字楼、商业、商业小镇、loft办公等多种业态。其中,深业上城公寓位于综合体北区,由两座高约224.5米大厦组成,是深圳第二高的玻璃幕墙公寓建筑,总建筑面积17万㎡,高62层,共639套单位。

据公开资料显示,深业上城公寓于2013年入市,彼时开盘整体均价7万元/㎡左右。

深业上城大概率不是彭钢进入法拍的最后一套房产。深圳罗湖区法院出具的执行裁定书显示,该套由彭钢2016年购入的深业上城公寓房产,被申请执行人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行申请强制执行,以偿付1674.55万元及利息。

警方通报小牛资本被查封涉案房产1056套

而彭氏兄弟的债务,又何止千万。

在1976年出生的彭铁的履历中可以看到,其曾先后任中科创融资担保公司执行副总裁、佳兆业金融投资有限公司总裁等职。

2011年6月,彭铁成立了深圳市小牛华信投资有限公司,在公司发展两年后,2013年8月,彭铁又成立了小牛资本管理集团有限公司。此后,以小牛资本管理集团为中心,彭铁成立并控制了上百家的资产投资公司,成为广东最大的P2P平台之一。

2018年,P2P行业“爆雷”不断,网贷机构进入清退阶段。在正式上线运营六年后,2020年5月,小牛在线宣布良性退出,承诺不失联、不跑路。

但不失联并不意味着能还钱。2021年1月13日,深圳市公安局南山分局通报,已对小牛资本集团以涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查。

警方查明,早在2017年9月开始,小牛资本集团便出现资金出现流动性困难,资金无法按时兑付的问题。彭铁、彭钢、李特立等人明知公司经营模式难以为继,开始大量发行虚假标的进行非法集资,所募集的资金大部分未用于能实际产生收益的生产经营,对资金的使用极不负责任甚至直接非法占为己有,肆意挥霍,涉嫌集资诈骗罪。

在2020年8月小牛在线公布的《监委会投票结果及成立临时监委会公告》显示,截至当月6日,代表的未偿还本金为95.73亿元,占平台未偿还本金总额的84.39%。据此推算,当时仍有113.44亿元尚未偿还。

2021年5月,警方通报案件进展显示,小牛资本被查封涉案房产高达1056套,其中便包括深圳市住宅3套、商铺4套,广州市住宅108套,商铺858套,佛山市商铺76套,上海市商铺6套,哈尔滨市住宅1套。还查封哈尔滨市、湖南汉寿县土地2处,共计24037.5平方米。

千套房产能否为小牛资本债务托底

房屋资产数量使人震惊,但业内人士对相关房屋的价值估算能否为小牛资本债务托底却难言乐观。

在其因涉案查封的房产中,近九成为商铺属性,主要集中于广州。但近年来商铺的收益率却并不可观,业内人士告诉记者,非核心区域的二手商铺短期卖不出好价格,近两年受疫情影响租金收益率也并不稳定,作为资产投资的选项,商铺的性价比并不高。

另据多家媒体报道,两宗来自哈尔滨市、湖南汉寿县的土地价值也并不高。

“小牛资本的投资眼光不咋地”、“水平太菜了,买了那么多商铺,深圳房子就3套”……在警方公告通报其名下查封的房屋资产后,小牛资本的房产还引起了网友的一众嘲讽。

采写:南都记者　孙阳